«ЗЕЛЕНЫЕ» БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ – ЭКОЛОГИЧНЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ

В США и Европе становится популярной тенденция строительства энергосберегающих офисных зданий, так называемых Green Office Buildings. Сегодня многие крупные девелоперы по всему миру обращаются к этой идее при проектировании своих объектов. Энн Фрэй – автор книги «Экологически чистые административные здания: практическое пособие по разработке», изданной Институтом городских земель, Urban Land Institute, США – специально для «Къ-Недвижимость».

Движение экологически чистого проектирования и строительства началось в США и Европе более 5 лет назад, и сейчас уже можно увидеть преимущества возведения данного типа зданий. Застройщики во многих американских городах сходятся во мнении, что экологически чистые офисы привлекательны для многих компаний благодаря здоровой среде для служащих. В подтверждение этой точки зрения последние исследования показали, что производительность служащего напрямую зависит от окружающей среды, включая чистый воздух и большое количество естественного света. Трудно оценить это преимущество в денежном эквиваленте, но когда производительность служащих высокая, а больничные берутся редко, общее финансовое положение компании однозначно улучшается.

Что же такое «зеленые» бизнес-центры?
Каждый специалист может объяснить термин «энергосберегающее административное здание» по-своему. В целом, есть общие характеристики, с помощью которых здания определяются как энергосберегающие и экологически чистые. Важно подчеркнуть, что проектирование экологически чистых зданий – это больше, чем просто установка какого-то оборудования. Это процесс, который рассматривает бизнес-центр как целостный объект, начиная со стадии проекта и заканчивая строительством и эксплуатацией здания.

1. Разработаны с уважением к природе. Самое главное внимание при проектировании энергосберегающего бизнес-центра уделяется особенностям расположения проекта. Скажем, здание в Алматы, где большую часть года составляют солнечные дни, сильно отличалось бы от здания, расположенного в Москве, где погода более холодная и дождливая. Зданию в Алматы больше подошло бы светозащитное устройство, тогда как здание в Москве должно было бы иметь огромные окна, чтобы позволить большему количеству солнечного света поступать вовнутрь.

В городе Хараре (Зимбабве) большой коммерческий проект энергосберегающего здания, включающего в себя офисные помещения и торговый центр, был построен с особенной системой охлаждения, которая была смоделирована после наблюдения за местными термитниками. Здание использует вытяжные трубы, втягивающие вечером холодный воздух, который охлаждает бетонные подушки под полами офиса и хранит офисы прохладными и комфортными в течение дня.

Важными факторами являются первоначальное состояние участка и ландшафт. В целом, чем меньшие изменения претерпевает участок при застройке, тем лучше. Следовательно, выравнивание во время строительства должно быть сведено к минимуму, а к существующим холмам и другим природным особенностям нужно относиться с уважением. Площадь застройки должна быть минимальной. Кроме того, здания должны быть ориентированы на использование структуры ветра и солнечной энергии в своих интересах.

Строительство «зеленого бизнес-центра» кроме уважительного отношения к окружающей среде может повлечь за собой даже ее качественное улучшение. В США есть много примеров, когда природные особенности строительных участков, такие как растительность или озера, были восстановлены до первоначального состояния. В корпоративном центре Tuthill неподалеку от Чикаго (штат Иллинойс) был восстановлен естественный луг. Мало того, что это – красивая декорация для административного здания, так это еще экономия более $3000 в год на затратах по его содержанию и удобрению, поскольку в отличие от газона естественный луг не требует столь тщательного ухода.
Еще более впечатляющий процесс – очищение и повторное использование загрязненных участков (brownfields), например, используемых заводами или фабриками для сбрасывания отходов производства. Часто эти участки находятся в хороших местах, в центре города, стало быть, их восстановление и возможность использования для нового строительства является преимуществом для города.
Надо отметить значение расположения участка относительно коммунальных сетей и инфраструктуры. Чтобы сократить время, затрачиваемое на дорогу, и количество автомобильных поездок для сотрудников административного здания, лучше выбирать место для застройки в пределах 0,8 километра от автобусных линий и других типов общественного транспорта. Когда это невозможно, некоторые владельцы здания поощряют альтернативную транспортировку, такую как велосипеды, обеспечивая их хранение, или же электрические автомобили, предоставляя для них электрические заправочные станции.

2. Ориентированы на сбережение ресурсов. Один из самых важных аспектов экологически чистого здания – эффективность использования электроэнергии. Существует много способов достижения этой эффективности, но наилучшим является пропорциональное или равномерное уменьшение масштабности механических систем, таких как кондиционирование воздуха и системы отопления, что, в свою очередь, может быть достигнуто с помощью теплоизоляции здания, качества окон и типа освещения.
Проектирование здания с панорамными окнами, пропускающими большое количество естественного света, может также влиять на расход энергии. Во многих экологически чистых зданиях устанавливают большие окна и стеклянные крыши, чтобы впустить свет. Защитить сотрудников бизнес-центра от слепящего солнечного света помогут внешние солнцезащитные экраны и внутренние жалюзи.
При проектировании и строительстве энергосберегающих зданий, используются новые технологии, помогающие снизить потребность в электроэнергии, например, фотоэлектрические панели, которые собирают энергию солнца и преобразовывают ее в электричество. Экологически чистые крыши с антропогенным ландшафтом тоже приносят много пользы, к примеру, обеспечивают хорошую теплоизоляцию, вследствие чего энергия не улетучивается с верхней части здания, и зимой сохраняется больше тепла. Такие крыши абсорбируют воду, помогая сократить объем стока дождевой воды, и улучшают качество атмосферного воздуха, производя кислород. Существует множество способов накопления воды как внутри, так и снаружи здания. Снаружи это различные системы сбора дождевой воды и ее повторного использования для полива травы и садово-паркового ландшафта. В то же время большое внимание сегодня уделяется ландшафтному дизайну (так называемому xeriscaping), требующему небольшого количества влаги и не столь чувствительному к засушливым условиям.
Внутри здания используются такие средства, как водосберегающие сливные бачки и смесители. В экологическом центре Philip Merrill в Аннаполисе (штат Мериленд) устройства такого типа помогают снизить потребление воды до 90% по сравнению с аналогичным потреблением в обычном административном здании.

3. Построены из экологичных материалов. Как правило, это означает, что строительные материалы являются нетоксичными, с большим сроком службы, переработанные или произведенные способом, экономящим природные ресурсы. Еще одним фактором является расстояние до места, откуда были отправлены материалы. Закупка строительных материалов на местном рынке экономит деньги и требует меньшего расхода энергии для транспортировки.
Сегодня на рынке существует много экологически чистых товаров, гораздо более дешевых, чем 5 лет назад, начиная с основных материалов, таких как нетоксичная краска или клей, и заканчивая большими составными частями здания.

4. Используются экологически чистые методы застройки. Во время строительства уделяется внимание и контролю стока ливневой воды и размыванию, пылеподавлению и рециркуляции строительных материалов в максимально возможной степени.
В Университете техасской школы медсестер в Хьюстоне (штат Техас) было переработано более 75% общего строительного мусора. В некоторых случаях здания, расположенные на участке, были разобраны и повторно используются в новом строительстве или перепродаются.

5. Профессиональное управление для обеспечения оптимальной производительности после ввода в эксплуатацию. Проектирование и возведение экологически чистого офиса является только началом. Необходимо удостовериться, что все устройства, которые делают здание экологически рациональным, работают правильно в течение всего срока службы здания. Сегодня существует много инструментов для помощи управляющим менеджерам здания в этом процессе: датчики, которые выключают свет, когда никого нет, и или сложные компьютерные системы, которые управляют и контролируют использование электроэнергии и качество воздуха в здании.
Для увеличения КПД энергии устанавливают осветительные приборы с низким энергопотреблением и используют рабочее освещение с индивидуальным управлением – например, настольные лампы, помогающие уменьшить мощность верхнего освещения.

Международные программы по сертификации
Во всем мире существуют различные организации, которые сертифицируют здания на соответствие требованиям, предъявляемым к экологически чистым зданиям.
Эти добровольные программы выполняют определенные функции, позволяющие поощрить застройщиков «зеленых офисов». Они предоставляют девелоперам последовательное руководство по созданию экологически чистого здания, а также награждают за успешное окончание процесса. В некоторых городах есть значительные финансовые поощрения, выдаваемые застройщикам, которые берутся за строительство экологически чистых зданий.

Преимущества «зеленых бизнес-центров»
Самым очевидным положительным фактором для владельцев бизнес-центров и компаний-арендаторов является низкий расход электроэнергии. Кроме того, у таких бизнес-центров имеются и маркетинговые преимущества, поскольку экологически чистые здания часто привлекают внимание прессы, а это помогает выделиться среди конкурентов.
Кроме создания здоровой среды и положительного влияния на производительность труда служащих, что, как уже говорилось ранее, улучшает финансовое положение компании, некоторым застройщикам доставляет удовольствие разработка проекта, который оказывает более низкое влияние на окружающую среду и сообщество вокруг.
В качестве поощрения некоторые города и штаты в США предоставляют разного рода поощрения и преференции застройщикам экологически чистых зданий. Штат Мэриленд предлагает налоговую скидку на коммерческие проекты, штат Айдахо предоставляет ссуды с низкой процентной ставкой на покупку и установку систем с низким энергопотреблением. В городе Санта-Барбара (штат Калифорния) существует ускоренный процесс получения обязательных согласований для планируемых зданий с низким энергопотреблением, а в городе Арлингтон (штат Вирджиния) застройщики могут получить льготы на строительство больших по размеру или по высоте зданий, если они сертифицированы LEED.
Наиболее часто задаваемым вопросом относительно преимуществ экологически чистых офисов является вопрос стоимости их строительства.. Пять лет назад, на ранних стадиях развития экологически чистого строительства в США и Европе, первоначальная стоимость зданий была выше, чем стоимость стандартных зданий. В большей степени причиной этому была нехватка опыта у архитекторов, инженеров строительных компаний и других членов команды разработчиков. Поскольку подобные проекты стали более распространенными, затраты снизились. Сегодня стоимость строительства экологически чистого здания в США не выше, чем стоимость строительства стандартного офиса. Издержки также снижаются за счет экономии расходов на электроэнергию, воду и эксплуатацию. Со временем для владельцев таких зданий экономия может становиться все более значительной. Исследование, проведенное в США, показало, что экологически чистые здания потребляют энергии в среднем на 30% меньше, чем другие типы административных зданий.

А что в Казахстане?
В Алматы до недавнего времени этой новой концепции строительства уделялось совсем мало внимания, и многие игроки на рынке недвижимости еще не осознают ее значения.
Но ситуация меняется. В настоящее время планы создания первого в Алматы настоящего энергосберегающего офиса находятся на стадии реализации у местного девелопера Square Meter Group. По словам директора Square Meter Group Малика Мухаметкалиева, решение построить экологически чистое административное здание на принадлежащем компании участке в районе пос. Баганашил было основано на желании компании сохранить красоту природы в данном районе и создать бизнес-центр, который органично впишется в окружающую среду. »Мы весьма заинтересованы в создании первого энергосберегающего бизнес-центра в Алматы и думаем, что это будет отличный способ заинтересовать девелоперов в создании таких проектов, доказав эффективность этого нового типа административных зданий. Мы надеемся, что городские власти и официальные организации, связанные со строительством и городским планированием, примут эту концепцию и помогут сделать ее популярной по всему Казахстану».
Кроме вышеуказанного проекта, американский офис международного архитекторского бюро HOK Architects спроектировал Международную школу Хайлибери (Haileybury) компании Capital Partners с применением энергосберегающих и экологически эффективных технологий. Здание школы будет построено в Алматы с учетом новейших методов и самых последних мировых тенденций для снижения влияния строительства и эксплуатации здания на окружающую среду.

Ann Frej «Green Office Buildings: A Practical Guide to Development» published by ULI-the Urban Land Institute.

Энн Фрэй, Кася Шаховская

Эта статья на сайте газеты КУРСИВ